In een voorgaand artikel heb je een keuze gemaakt voor een vorm startkapitaal. Daarna heb je gekeken of een bestaand restaurant kopen een interessante optie is, of niet. Het artikel van deze week gaat over het tekenen van een huurovereenkomst.
Het tekenen van een huurovereenkomst is een overeenkomst die grote financiële en wettelijke gevolgen heeft.
Het is namelijk een van de grootste vaste kostenpost die je op de balans hebt staan. De huurovereenkomst kan jouw restaurant maken of breken.
Ik raad je dan ook aan om een advocaat of horecamakelaar in de arm te nemen, als je van plan bent om te gaan huren. Iemand die verstand heeft met dergelijke huurovereenkomsten, die goed kan onderhandelen en die kennis heeft van de horecamarkt. Daarnaast is het ook handig als deze persoon alles in begrijpelijke taal aan jou kan overbrengen.
Wat zijn bijvoorbeeld de consequenties voor jouw als ondernemer als je dit contract tekent?
Laten we eerst eens kijken wat nu een huurovereenkomst precies is
Wat is een huurovereenkomst?
Huur is een overeenkomst waarbij de verhuurder een goed in gebruik geeft aan een huurder. Dit goed wordt aan de huurder aangeboden tegen een bepaalde prijs.
De verhuurder stelt deze prijs vast met behulp van een huurindexering.
Daarna kan de prijs nog veranderen tijdens onderhandelingen tussen de verhuurder en huurder.
De hoogte van de huur verschilt per stad of dorp. Op locaties waar veel mensen komen, bijvoorbeeld in het centrum van een grote stad is de huur hoger. Want er is meer vraag naar deze locaties, dan wanneer je in een dorpje komt waar er weinig mensen zijn.
In de meeste gevallen ligt de huur in de horeca rond de 8 tot 10% van de omzet.
Als het goed is heb jij je huiswerk gedaan. Je weet waar je je doelgroep kunt vinden en waar je dus een pand kunt huren. Daardoor kun jij een mooie huurovereenkomst sluiten.
Beschikbaarheid controleren bij een makelaar
Voordat je op zoek gaat naar een horecapand, is het handig om eerst langs de makelaar te gaan. Je moet weten hoe het zit met de beschikbaarheid van huurpanden in de regio en de prijs per vierkante meter.
De huurprijzen worden berekend aan de hand van het aantal vierkante meters.
Stel: je hebt 1000 m2 en de huursom is € 3000,- per maand.
Dan wordt de rekensom € 3000,-/ 1000 vierkante meter = € 3,- per vierkante meter per maand.
Jaarlijks is dit: (€ 3000,-x 12 maanden) / 1000 vierkante meter = € 36,-
Je betaald dus € 36,- per vierkante meter per jaar.
Vervolgens is het nodig om je financieel haalbaarheidsstudie er bij pakken. Deze heb je uitgewerkt in het artikel: financiën 01 een verkoopvoorspelling maken.
Onderzoek welk bedrag je hebt begroot voor huur en kijk wat het verschil is. Kun je nog steeds winst draaien als je de huur en bijkomende kosten hebt? Belangrijker nog, kun je je investeerders terugbetalen?
Voordat je gaat huren, eerst even dit.
Voordat je met een verhuurder om de tafel gaat moet je eerst op onderzoek uit. Je moet te weten te komen of het pand voldoet aan de inrichtingseisen van de drank en horecawet.
Het pand dient aan een aantal eisen te voldoen:
- De oppervlakte van het pand dient minimaal 35m2 te zijn;
- De hoogte van het pand, vanaf de grond gemeten tot aan het plafond moet minimaal 2,40 meter zijn;
- Er dienen 2 van elkaar gescheiden toiletgroepen met wasbak aanwezig zijn. Plus ventilatie om het pand van verse lucht te voorzien;
- Er moet in het pand een voorziening voor drinkwater, elektriciteit en telefoon zijn;
- Op de aanvraag dient elke ruimte in het pand vermeld worden. Terras moet ook worden vermeld;
- Naast horeca-activiteiten mag je geen detailhandel activiteiten verrichten.
Verder moet je nog te weten komen hoe het zit met ophalen van afval. Een restaurant produceert veel afval dus zoek uit hoe het geregeld is. Krijg je zelf containers, of moet je containers delen met andere bedrijven.
Daarnaast is het ook belangrijk om het bestemmingsplan te bestuderen. Zo kom je te weten wat de verbouwingsmogelijkheden van het pand zijn en of er nog verbouwplannen in de omgeving gepland staan.
Clausules die het overwegen waard zijn
Ik ga er van uit dat de huurprijs aansluit bij jouw wensen en bij jouw haalbaarheidsstudie. Nu is het tijd om de onderhandelingen met de verhuurder te openen.
Er zijn een aantal clausules waarvan je het bestaan moet weten. Deze zorgen ervoor dat de huurovereenkomst in jouw voordeel is.
#1.Huur
In de vorige paragraaf heb ik al een stuk aan huur gewijd. Maar er zijn nog een aantal zaken die je moet weten.
Zoals je nu weet betaal je huur per vierkante meter. Vervolgens moet je even in kaart brengen welke vierkante meters in het pand winstgevend zijn.
Het restaurantgedeelte bijvoorbeeld levert geld op omdat mensen hier gaan eten of drinken. Welke ruimten zijn voor jouw restaurant nog meer winstgevend?
Dan zijn er ook nog ruimten die ook tot het pand behoren die niet winstgevend zijn. Maar die je wel nodig hebt. Denk bijvoorbeeld aan de toiletgroepen. Welke niet winstgevende ruimten bevat het pand nog meer?
Vervolgens moet je besluiten of je genoeg omzet kunt draaien op de winstgevende vierkante meter en dus of vastgestelde huurprijs het waard is.
#2. Huurtermijn
De huurtermijn geeft aan hoe lang een huurder van de verhuurder mag huren. Meestal is de lengte van een huurtermijn 5 jaar met een optie voor nog eens 5 jaar.
Zorg dat je minimaal 5 jaar hebt, dan heb je de tijd om jouw restaurant goed van de grond te krijgen.
Daarnaast moet je er op letten dat er twee data worden vermeld in de huurovereenkomst. De eerste datum is de datum waarop je het contract tekent, de tweede datum is de datum waarop je gaat starten betalen met de huur.
Waarom deze twee data?
Als je vergunningen gaat aanvragen, dan heb je een getekende huurovereenkomst nodig. Daarnaast wil je pas huur gaan betalen als het restaurant open is. Niet als je nog aan het verbouwen bent.
Let op! Betaal pas huur als de verhuurder alle reparatie werkzaamheden heeft uitgevoerd.
#3. Huurincentives
Pand eigenaren proberen huurincentives te geven om het verhuren te stimuleren. Bespreek met jouw verhuurder of je in aanmerking kunt komen voor een incentive. Hiermee kun je een hoop geld besparen in de opstartfase.
- Huurvrije periode. Verhuurders geven deze incentive om de ondernemer te helpen met opstarten. De ondernemer bespaart zo een hoop geld. De huurvrije periode moet je wel in laten gaan als je restaurant open is.
- Percentage van de omzet. Je betaald in dit geval meestal een basishuur, met daar bovenop een bedrag afhankelijk van de omzet. Dus hoe hoger de omzet, des te hoger de huur. Omgekeerd geldt ook hoe lager de omzet, des te lager de huur.
- Huurverlaging. Dit wordt meestal toegepast wanneer een ondernemer een langdurig contract heeft. De verhuurder kan structureel de huur verlagen. Bijvoorbeeld bij een 5 jarig contract met een optie tot nog eens 5 jaar.
- Flexibel huren. Dit is in het leven geroepen om de drempel naar ondernemen te verlagen. Je zit hier aan een contract van een jaar vast. Wanneer dit jaar voorbij is, wordt gekeken naar een langdurige samenwerking.
#4.Opties voor het vernieuwen contract
In het geval dat je een flexibel huurovereenkomst afsluit, of een contract van minder dan 5 jaar .Dan is het raadzaam om een optie voor het verlengen van het contract in in de huurovereenkomst te zetten.
Bevalt het van beide kanten dan kun je wellicht betere voorwaarden afsluiten in een nieuw contact.
#5.Borg
Wanneer je een pand huurt, dan zul je ook borg moeten betalen. Deze borg is meestal gelijk aan 2 tot 6 maanden huur.
Als je het mij vraagt een flink bedrag voor een starter. Ook hier raad ik je aan om met de verhuurder te onderhandelen.
Elke Euro minder is het waard! Je hebt per slot van rekening genoeg kosten.
#6.Werkzaamheden van de verhuurder/huurder
Er zijn vaak onenigheden over wie nu verantwoordelijk is voor welke werkzaamheden. Leg daarom de verdeling van onderhoudsplicht vast.
De vuistregel voor reparaties is meestal:
Als er groot onderhoud is, dan is die voor de verhuurder. Denk hierbij aan reparaties aan de vloeren, muren, daken en buiten schilderwerk.
Het klein onderhoud is voor de verhuurder. Voorbeelden van klein onderhoud: binnen schilderwerk, ontstoppen van rioleringen, reparatie aan de toiletgroepen.
#7.Geplande reparaties in de toekomst
Ben je van plan om jou restaurant te vestigen in een overdekt winkelcentrum? Dan is dit een belangrijk punt voor jou.
Je moet namelijk weten of de verhuurder nog verbouwingsplannen gaat uitvoeren. Deze kunnen het ondernemen belemmeren.
Mochten er plannen zijn, dan moet je onderhandelen over een compensatie. In de tijd dat je er last van hebt (verlies lijdt.)
#8. Verbouwen
Wanneer je een pand gaat huren, dan is de kans groot dat je een aantal aanpassingen wilt doen. Je moet vooraf weten of je daar de vergunningen voor kan krijgen. En of de verhuurder daarvoor toestemming geeft.
Als huurder zijnde kun je in het contract laten opnemen dat je het pand op kosten van de verhuurder geschikt voor horeca maakt.
#9.Onvoorziene gebeurtenissen
Het kan zijn dat je om wat voor redenen jouw restaurant tocht niet kan openen. Dan is deze clausule belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan het niet op tijd krijgen van de vergunningen. Of dat de verbouwing langer duurt dan verwacht.
Deze clausule zorgt er namelijk voor dat je geen huur hoeft te betalen. Dat hoeft pas als je open gaat.
In het ergste geval kan je het contract nietig laten verklaren.
Het is lastig om deze clausule in het contract te krijgen want de verhuurders stemmen hier niet zo gauw mee in.
#10. Arbitrage clausule
In veel huurovereenkomsten staat deze clausule. Heb je een geschil met de verhuurder, dan stap je naar de arbitragecommissie. Je hoeft dan niet naar de rechter. De arbitragecommissie treedt bij een geschil tussen huurder en verhuurder op als scheidsrechter.
#11.Bescherming tegen verkoop pand en faillissement
Je moet altijd rekening houden met de faillissement van de verhuurder. Mocht dit voorkomen dan wil je natuurlijk koste wat het kost jouw restaurant behouden. Neem daarom een bepaling hierover op. Bij faillissement van de verhuurder kan het contract niet worden beëindigd. Zelfs niet door een curator.
Een curator kan het contract alleen beëindigen als jij niet aan je verplichtingen hebt voldaan.
#12.Mogelijke verkoop
Het kan zijn dat je je restaurant om wat voor redenen wilt verkopen. Om onder een huurovereenkomst uit te komen heb je toestemming van de verhuurder nodig. Krijg je die niet, dan kun je je restaurant niet verkopen.
Een goede exitstrategie is belangrijk, zodat de verhuurder meewerkt als je je restaurant verkoopt.
#13.Openingstijden
Er kunnen gemeenten zijn waar je je aan bepaalde openingstijden moet houden. Deze tijden komen dan ook in de huurovereenkomst. Gespecificeerd in openingsdagen en uren.
Bepaal of deze tijden passen bij jouw restaurantconcept.
#14. Gevelreclame en bewegwijzering
Je wilt natuurlijk dat jouw restaurant opvalt en daarvoor heb je gevelreclame nodig. De verhuurder van het pand zal aangeven hoe groot en waar de gevelreclame mag hangen.
Zoek ook uit of je bepaalde vergunningen voor gevelreclame moet aanvragen.
Onderzoek achtergrond van de verhuurder
Je staat op het punt om een huurovereenkomst aan te gaan. Ik raad je aan om de achtergrond van de verhuurder te onderzoeken. Je moet te weten komen of je een langdurige relatie aan kunt gaan.
Probeer in contact te komen met andere huurders. Vraag hen welke ervaringen ze hebben. Mochten er nog andere huurders in hetzelfde pand zitten, vraag hen naar de voor- en nadelen van het pand.
Bedankt voor het lezen van dit artikel! Heb je nog vragen en of opmerkingen over dit artikel? dan kun je die in het commentaargedeelte hieronder kwijt of op mijn Facebookpagina.
Erik
Photo by Helloquence on Unsplash
About Erik van Dullemen